国房观点丨《更新条例》出台,旧改回迁指标房还能买吗?

发布时间:2021-01-05浏览次数:
在2020年即将结束,迎来2021新开端之际,深圳市政府公布了《深圳经济特区城市更新条例》(以下简称《更新条例》),经深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议于2020年12月30日通过,自2021年3月1日起施行。


龙岗区的赵先生,因已在深购买了2套房,买房资格悉数用尽,听说投资旧改回迁指标房很划算,比如购买无需买房资格、价格远低于新房房价,只需买后等过几年旧改后,便可住进新房,善于投资的他最近一直在关注这类旧改指标房。最近,听闻新的城市更新条例——《深圳经济特区城市更新条例》刚刚公布,思维敏锐的他立刻到专业机构咨询,新条例是否会对他一直关注的旧改回迁指标房的投资产生影响呢?
我们先从旧改回迁指标房谈起!

一、旧改回迁指标房的现状

1、何为旧改回迁指标房
旧改回迁指标房是指位于已经列入城市更新计划项目范围内,正在做搬迁补偿谈判协调工作及签订房屋搬迁赔偿协议工作,一些业主由于自身原因,拿出部分的拆迁赔偿指标出来售卖的房屋。投资客可以通过购买回迁指标房后直接跟开发商签订《拆迁补偿协议书》,通过该种方式获得回迁安置房。

2、旧改回迁指标房的现状
深圳的城市基础建设、创新力位于全国前列,吸引了全国各地大量的投资客前来投资。在深圳现有的城市更新政策下,回迁安置房性质均为市场商品房,且回迁指标房的面积也可以灵活选择,为了规避商品房限购政策的限制,不满足条件的投资客通过购买“旧改回迁指标房”在几年后获得回迁的红本商品房。深圳城市更新已经历了十年,回迁房市场已获得了较多投资客户的认可,回迁指标房市场也迎来了黄金时期,越来越多的中介公司参与到回迁指标房交易市场,在一定程度上推高了深圳房地产市场的预期。虽然旧改回迁指标房存在前期投入成本高、有一定风险、无法在公开市场上交易等缺点,但也有以下特点:

①  价格便宜,单价一般是周边商品房价格的二分之一左右,若更新项目能顺利推动,则3-4年可获得价值翻倍的回迁房,以此获得较为较高的投资收益。

②  不限购,不需要购房名额,在经济不景气的环境下,闲置资金可发挥较大价值。

③  收益稳定,每个月都有搬迁安置过渡费,一般按季度发放,一直到回迁房交楼为止。

④  有一定的安全保障,可以直接和开发商签订搬迁补偿协议,较普通的小产权房安全保障高。

⑤  不受限售政策影响,根据《市政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》 (深府办规〔2018〕9 号)规定,搬迁权利人首次转让搬迁安置住房的,不适用《通知》关于取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让的相关规定。因此回迁安置房可在办理不动产权证书后销售。

3、《更新条例》规范城市更新指标房买卖
《更新条例》第三十条规定:区城市更新部门负责对物业权利人更新意愿进行核实。属于本条例第二十五条第一款第三项规定情形的,区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实,由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。

《更新条例》第六十五条规定:违反本条例第三十条规定,市场主体与未经核查确认的物业权利人签订搬迁补偿协议的,由区城市更新部门给予警告,并责令限期改正;逾期不改正的,处五十万元以上一百万元以下罚款。

深圳城市更新回迁指标房不受限购限售政策限制,导致了全国资金扎堆涌入深圳指标房市场,《更新条例》要求签订搬迁补偿协议经街道办核实物业权利人,从一定程度上增加了程序和难度,有利于对深圳市过热的房地产市场进行调控。投资客也应充分了解回迁指标房交易如不能通过街道办核实,将面临不能确权的风险。

除了《更新条例》的出台加大了对旧改回迁指标房的投资风险,对抑投资稳房价起到了一定的调控作用之外,其还有哪些核心重点变化会对未来我市城市更新领域产生深远的影响呢?

二、《更新条例》重点内容及政策解读

1、明确城市更新的原则:坚持政府统筹的前提下,主要实行市场化运作模式
《更新条例》第三条规定:城市更新应当遵循政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与的原则

解读:本次《更新条例》的城市更新原则由《深圳市城市更新办法》深府令290条的政府引导转变为“政府统筹”,体现政府主导地位有所加强。

2、创设“个别征收+行政诉讼”制度、破解城市更新搬迁难题
《更新条例》第三十六条规定:城中村合法住宅、住宅类历史违建部分,已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分之九十五的,可以参照前款规定由区人民政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。

解读:过去双“100%”的规定让项目难以推进,上述规定在大多数业主的利益与小部分业主的利益之间寻找一种平衡和切入点,彰显了《更新条例》的智慧和创新之处。

3、明确搬迁补偿标准,保障权利主体的合法权益
《更新条例》第三十一条规定:城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式,由物业权利人自愿选择。政策性住房原则上采取产权置换方式,补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。
《更新条例》第三十四条规定:已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的,按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿;产权置换的实际面积不得少于约定面积,因误差导致超出面积在百分之三以内的,物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。安置补偿费最迟应当在物业权利人搬离之日起按约定给付。

解读:本条规定明确搬迁补偿标准,充分保障权利主体的合法权益。但对于套内建筑面积的认定标准,仍有待进一步明确。

4、支持预告登记,锁定产权
《更新条例》第三十一条规定:搬迁补偿协议签订后,市场主体可以按照约定向不动产登记机构申请办理被搬迁房屋的相关预告登记。预告登记的期限由双方当事人约定。约定登记有效期间,双方当事人可申请注销预告登记。

解读:预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在更新拆迁中,市场主体与被搬迁人签订搬迁补偿协议后,市场主体可以就被搬迁人的住房进行预告登记,以制约被搬迁人把已签订搬迁补偿协议的住房再次出售或者进行抵押,这样可为保障拆迁补偿顺利推进提供法律支持。

5、旧住宅区拆除重建后优先用于公共住房建设
《更新条例》第二条规定:旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设。
第二十五条规定:申报拆除重建类城市更新单元计划时,拆除范围内物业权利人更新意愿应当符合下列要求:其中旧住宅区所在地块应当经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意。

解读:老旧住宅区更新意愿相较于原“双百”要求有一定放松,即将迎来春天,从棚改的政府主导变为市场主体参与,但公共住房建设优先的需求可能对改造产品指标有一定影响:《深圳市棚户区改造专项规划容积率核算规则》(征求意见稿)要求人才住房建设比例为30%、40%、50%,明显高于比城市更新项目要求的15%、18%、20%保障房配建比例,本条规定的制定,可以预见旧住宅区城市更新的保障房比例将会有所提高。

三、总结与展望

城市更新将继续积极发挥盘活利用深圳存量土地,优化整合区域资源,促进产城融合的抓手作用。城市更新《更新条例》从破解旧住宅区、城中村的拆迁难等影响我市城市更新效率的核心问题入手,通过从总则、城市更新规划与计划、拆除重建类城市更新、综合整治类城市更新、保障和监督、法律责任和附则等七大方面多维度对我市更新工作的实施运行提供了全面深入的综合保障,无疑将成为期盼已久的破浪东风,深圳更新进入深水期的一支定海神针。新政落地,未来可期,城市更新《更新条例》通过进一步指导规范更新活动,将助力深圳城市更新的第二次大鹏展翅,再创辉煌!

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